Bijsturing van instrumentendecreet en nieuw decreet voor woonreservegebieden

De Vlaamse meerderheidspartijen hebben begin december 2020 een akkoord bereikt over noodzakelijke bijsturingen aan het “instrumentendecreet”. Dat decreet werd al in de vorige legislatuur in de steigers gezet en reikt een aantal mechanismen aan om de bouwshift te begeleiden. Dat kondigen de Vlaams minister van Omgeving en een aantal Vlaams volksvertegenwoordigers van CD&V, N-VA en Open VLD aan. Tinne Rombouts en Koen Van den Heuvel schreven voor CD&V mee aan dit decreet. Tegelijk met de bijsturingen aan het instrumentendecreet komt er een voorstel van decreet met een nieuwe regeling voor de “woonreservegebieden” in Vlaanderen.

 

Tinne Rombouts (CD&V): “Met het Instrumentendecreet maken we echt werk van de bouwshift. Met dit decreet kunnen we de ontwikkelingen veel beter sturen. Door op de juiste plaatsen te ontwikkelen, behouden we de open ruimte voor landbouw en natuur en maken we Vlaanderen klimaatbestendiger. Wij hebben de adviezen van de Raad van State en de adviesraden en ook de kritische stemmen tijdens de hoorzitting ter harte genomen. Met al deze input zijn we aan de slag gegaan om het instrumentendecreet af te slanken en al te complexe rechtsfiguren eruit te halen. Het voorstel dat wij indienen, ademt een groot vertrouwen uit in de lokale besturen om het ruimtelijk beleid in hun gemeente echt in handen te nemen. Wanneer blijkt dat bepaalde gebieden een andere bestemming krijgen en daardoor aan waarde verliezen, zullen de eigenaars hiervoor een correcte vergoeding aan 100% van het waardeverschil via een eenvoudige procedure ontvangen.

Veel belang hechten we aan de regeling die wij hebben uitgewerkt voor de woonreservegebieden. We plaatsen er een Vlaamse stolp over en enkel de gemeenteraad kan in de toekomst die stolp er afhalen. Andere manieren om een woonuitbreidingsgebied te ontwikkelen, worden afgeschaft. De gemeenteraad beschikt tot 2040 over drie opties. Ofwel te ontwikkelen voor wonen en aanverwante functies, indien de gronden goed gelegen zijn. Ofwel de reservegronden in reserve te houden. En als derde mogelijkheid het gebied te herbestemmen met een RUP naar een andere functie en dan speelt de planschaderegeling.” 

 

INSTRUMENTENDECREET

Het instrumentendecreet regelt onder meer dat eigenaars een correcte vergoeding ontvangen als hun grond aan waarde verliest door een planningsinitiatief van de overheid. Bijvoorbeeld als bouwgrond omgezet wordt naar natuur. Landcommissies zullen die vergoeding bepalen. Die “planschade” is gebaseerd op de venale waarde. Het Vlaams parlement geeft aan de landcommissies enkele richtlijnen mee, die het kader vormen voor de berekening.

Vandaag wordt de planschade niet automatisch toegekend, en bedraagt die maximaal 80% van de verwervingswaarde. Een manier om het draagvlak voor de bouwshift te vergroten, is ervoor te zorgen dat eigenaars een billijke vergoeding krijgen. Eigenaars ervaren de huidige regeling als niet correct, wat steevast leidt tot rechtszaken en planningsinitiatieven bemoeilijkt.

De Vlaamse Regering keurde – in uitvoering van het Vlaams regeerakkoord – een ontwerp van instrumentendecreet goed en diende dit in bij het Vlaams Parlement op 24 januari 2020. De commissie Leefmilieu van het Vlaams Parlement hield over het ontwerp van Instrumentendecreet twee hoorzittingen op 18 en 19 februari. Zowel tijdens de hoorzittingen als vanuit de lokale besturen werd kritiek gegeven op een aantal keuzes en nieuwe instrumenten.

Meteen lieten de drie meerderheidspartijen weten oor te hebben naar sommige opmerkingen en werd intensief overleg opgestart om gedragen bijsturingen aan het instrumentendecreet door te voeren.

 

De invoering van een planbatenheffing bij verdichtingsplannen (ruimtelijke uitvoeringsplannen, RUP) wordt geschrapt. Planbaten of beter een heffing hierop zal ook in de toekomst, zoals vandaag,  enkel verschuldigd zijn als door een RUP een effectieve bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die een meerwaarde creëert, bijvoorbeeld van “gemeenschapsvoorzieningen” naar “wonen”. Ook hier treden de landcommissies op en wordt de hoogte van de heffing meer in evenwicht gebracht met zijn tegenhanger “de planschade”.  De idee om planbaten te laten betalen als er bijvoorbeeld meer verdiepingen mogen gebouwd worden of aan een hogere dichtheid wooneenheden, werd als te complex beoordeeld en kan een rem zijn op de “bouwshift” en verdichtings- en inbreidingsprojecten in woonkernen. Daarom wordt het idee losgelaten. Het systeem dat lokale besturen op maat lasten kunnen verbinden aan concrete projecten in het kader van de vergunningverlening blijft behouden.

 

De convenant- en contractbenadering voor gebiedsgerichte afwijkingen van functies wordt geschrapt. Tijdens de hoorzittingen werden heel wat juridische vragen gesteld bij het instrument convenant/contract, onder meer m.b.t. inspraak en openbaarmaking naar derden. Bovendien wijzen verschillende experts op het feit dat een dergelijk instrument het gewenste ruimtelijk beleid kan ondergraven door extra mogelijkheden te creëren voor zonevreemde functies en afwijkingsbepalingen.

 

Het systeem van de verhandelbare ontwikkelingsrechten wordt geschrapt

Tijdens de besprekingen en hoorzittingen werd het duidelijk dat het principe van verhandelbare ontwikkelingsrechten op zich een waardevol instrument kan zijn.  De uitwerking in het instrumentendecreet werd echter als onwerkbaar en juridisch veel te complex aangezien. Om die reden wordt het instrument in de vorm zoals opgenomen in het instrumentendecreet geschrapt. Wel wordt nagegaan of er een eenvoudiger alternatief kan worden uitwerkt.

Wat betreft de compenserende vergoedingen voor eigenaars die hun grondwaarde zien verminderen, de zogenaamde planschaderegeling, blijft het aan de landcommissies om in hun schaderapport de eigenaarsvergoeding te berekenen op basis van de venale waarde en 13 objectieve factoren. Het decreet wordt beter gekaderd en verduidelijkt met volgende principes die de landcommissies moeten hanteren:

• woonreservegebieden zijn minder waard dan woongebieden, aangezien deze steeds als reserve bedoeld geweest zijn
• binnengebieden, niet gelegen aan een uitgeruste weg, zijn minder waard dan gronden gelegen langs een uitgeruste weg
  
• delen van woongebied, gelegen buiten de 50m van de openbare weg, zijn minder waard dan de eerste 50m-strook.
  

 

NIEUWE REGELING VOOR WOONRESERVEGEBIEDEN

In het licht van de beoogde bouwshift achten de meerderheidspartijen het wenselijk om een nieuwe regeling te introduceren voor de woonreservegebieden. Door middel van een decretale ingreep wordt een “stolp” gezet over de nog niet ontwikkelde woonreservegebieden.  Enkel de gemeenteraad kan met een “vrijgavebesluit” deze “stolp” geheel of gedeeltelijk opheffen door middel van een gemotiveerde beslissing en na inspraak van de bevolking.  De bestaande instrumenten via vergunningsspoor (priak, groepswoningbouw en globale verkaveling) worden decretaal geschrapt.

Daarmee komt men tegemoet aan de vraag van vele steden en gemeenten, die op dit moment weinig of geen instrumenten in handen hebben om ongewenste aansnijding van woonreservegebieden te vermijden. Tegelijk krijgen gemeenten die goed gelegen woongebied wensen aan te snijden decretale mogelijkheden om dit op een verantwoordde manier aan te pakken.

Het voorstel van decreet bepaalt ook dat - als er tegen 2040 geen RUP opgemaakt is of een vrijgavebesluit is genomen - de Vlaamse overheid een GRUP zal opmaken voor deze woonreservegebieden zodat de planschaderegeling in werking treedt voor de betreffende eigenaars. Gemeenten kunnen uiteraard voor die datum zelf een RUP opmaken om het gebied te herbestemmen of een vrijgavebesluit maken.